Acquistare un immobile rappresenta sempre un passo importante.
Sia che si tratti di una casa in cui abitare, sia che si acquisti un locale commerciale per la propria attività, questa scelta richiede una corretta ponderazione di tutti i fattori che influiscono sulla convenienza dell’acquisto, in primis quelli economici.
Per effettuare una scelta vincente, è essenziale aver sin dall’inizio un quadro chiaro ed esaustivo di tutte le spese che si dovranno effettivamente affrontare per l’acquisto dell’immobile. Queste, infatti, non si limitano al solo prezzo di vendita, ma comprendono anche tasse, onorari di eventuali professionisti, costo degli atti da formalizzare, ecc.
Questa questione assume ancora più rilevanza se si decide di acquistare un immobile all’estero, dove le regole del gioco possono variare in modo significativo e il rischio di imbattersi in spese inaspettate aumenta.
Vediamo pertanto quali sono tutte le spese da affrontare e da tenere in conto al momento di comprare una casa in Spagna:
A) Imposte a carico dell’acquirente in caso di compravendita: ITP, AJD, IVA
In base alla natura dei soggetti coinvolti nella compravendita e a quella dell’immobile, chi decide di acquistare una casa in Spagna dovrà pagare:
1. ITP (“Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”):
si tratta di un’imposta che grava sulla trasmissione di immobili e che è sempre a carico dell’acquirente. Si calcola in percentuale sul valore dell’immobile (tendenzialmente quello dichiarato nell’atto di compravendita) e si deve pagare quando:
- la casa acquistata è “di seconda mano”
- la compravendita avviene tra privati
L’entità varia a seconda del tipo di immobile e della Regione in cui si trova, avendo ogni “Comunidad Autónoma” spagnola potestà esclusiva per stabilire il valore dell’ITP.
Nel 2024, il più basso è quello dei Paesi Baschi, fissato al 4% per le case (7% per il resto degli immobili). Tra i più favorevoli vi sono anche quelli di Madrid (6%), Andalusia (7%), Canarie (6.5%) e Galizia (8%), mentre la Comunidad Valenciana e la Catalogna si posizionano tra i più alti di quest’anno, con un 10%.
2. AJD (“Actos Jurídicos Documentados”):
diversamente, quando la compravendita avviene tra professionisti, nell’ambito di operazioni societarie o quando ad esempio il privato acquisti un immobile “di nuova costruzione” (“obra nueva”) direttamente dalla promotrice immobiliare, l’acquirente non dovrà pagare l’ITP, ma un’altra imposta, chiamata AJD.
Come suggerisce il nome stesso, si tratta di un tributo che grava gli atti formalizzati in documenti pubblici (notarili, commerciali o amministrativi).
In questi casi, è bene ricordare che l’acquirente dovrà pagare anche l’IVA.
L’AJD si compone fondamentalmente di due quote:
- quota fissa: 0,30 € a fascicolo / 0,15 € a foglio.
È una quota che si paga sulla documentazione notarile necessaria per formalizzare l’atto di compravendita. Il valore è moderato ma dovrà essere pagata sempre, anche dall’acquirente soggetto all’ITP e non all’AJD
- quota variabile: si calcola in percentuale sul valore dichiarato dell’immobile e, così come per l’ITP, la sua determinazione è rimessa all’autonomia di ogni Regione (Comunidad Autónoma), oscillando tra lo 0,5% e l’1,5%.
È importante precisare che ITP e AJD sono tra loro incompatibili. L’uno esclude l’altro: chi è soggetto al pagamento dell’ITP non può esserlo anche a quello dell’AJD.
In conclusione, in base alla natura dell’immobile e alla condizione dell’acquirente, quest’ultimo dovrà pagare:
- (opzione 1) ITP + quota fissa AJD
- (opzione 2) AJD (quota fissa + quota variabile) + IVA
B) Spese e tasse da pagare regolarmente sull'immobile
Infine, prima di comprare una casa in Spagna è importante conoscere anche i costi che si dovranno regolarmente pagare sull’immobile.
Così come avviene in un qualsiasi altro paese, la proprietà di una casa o di un locale in Spagna comporta una serie di spese fisse, tra cui:
1. IBI (“Impuesto sobre Bienes Inmuebles”):
imposta comunale annuale, equivalente all’IMU italiano. Il valore cambia a seconda della natura dell’immobile e si calcola sul suo valore catastale, con percentuali che variano tra lo 0,3% e l’1,1%. In Galizia, per esempio, nel 2024 il valore medio dell’IBI per gli immobili urbani è dello 0,50%.
Prima di procede all’acquisto di una casa, è importante assicurarsi che l’anteriore proprietario non abbia lasciato quote di IBI impagate, posto che queste, al gravare l’immobile, potrebbero ripercuotersi a carico del nuovo acquirente.
2. spese condominiali:
contributi mensili che i condomini devono pagare per la gestione e manutenzione degli spazi e dei servizi comuni dell’immobile.
Così come in Italia, la loro entità varia in base alle necessità di ogni condominio.
3. Spese ordinare di luce, gas, acqua, ecc.:
ovviamente, chi compra un immobile dovrà far fronte alle spese ordinarie generate dal suo uso.
In definitiva, prima di comprare una casa in Spagna è indispensabile avere un’idea chiara di tutte le spese che si dovranno affrontare, effettuando i dovuti accertamenti sull’immobile e ricevendo una consulenza legale adeguata e competente, evitando di ricevere sorprese indesiderate.