Il mercato immobiliare in Spagna è stato oggetto di crescente attenzione a causa delle sfide legate al diritto all'abitazione, in particolare in alcune aree urbane con un’alta domanda di affitti. Per rispondere a queste problematiche, è stata approvata la Legge 12/2023, del 24 maggio, sul diritto alla casa, finalizzata a regolare l'accesso all'abitazione in Spagna, affrontando i disequilibri del mercato immobiliare e garantendo pari opportunità per tutte le persone.
In questo contesto, la legge adotta un approccio strategico nei confronti di coloro che possiedono un numero significativo di proprietà, definiti dall’ordinamento spagnolo come "grandes tenedores". Questi proprietari sono soggetti a specifici obblighi nel mercato immobiliare, soprattutto quando le loro proprietà si trovano all’interno delle cosiddette zone residenziali “tensionadas” (“sotto tensione”). Cerchiamo di capirne di più.
Anzitutto, cosa sono le zone residenziali “tensionadas”?
In Spagna, le aree residenziali “sotto tensione” (“zona de mercado residencial tensionado”) sono quelle aree in cui si registra una pressione significativa sul mercato immobiliare a causa dell'alta domanda e della scarsità di offerta. L'articolo 18 della legge spagnola 12/2023 stabilisce che le amministrazioni competenti possono dichiarare certe zone come “sotto tensione” basandosi su indicatori come i prezzi di affitto e vendita, i livelli di reddito e lo sforzo economico delle famiglie.
Chi sono i “grandes tenedores” e quale ruolo ricoprono?
I “grandes tenedores” sono coloro che possiedono un numero significativo di immobili, esercitando così una notevole influenza sul mercato locale. Possono essere indistintamente sia persone fisiche che giuridiche (ad esempio, società), e la loro classificazione come tali varia a seconda che le loro proprietà si trovino in una zona residenziale “sotto tensione” o meno.
- nelle zone che non sono “sotto tensione”: si considera “gran tenedor” chi possiede più di dieci immobili urbani a uso residenziale o una superficie costruita totale superiore a 1.500 m² di uso residenziale (escluse autorimesse e cantine).
- nelle zone residenziali “sotto tensione”: può essere classificato come “gran tenedor” anche chi possiede cinque (o più) immobili urbani ad uso residenziale nelle aree “sotto tensione”. Ad ogni modo, la classificazione è rimessa alla discrezione della regione spagnola (“comunidad autónoma”) competente.
Tra gli obblighi previsti dalla normativa spagnola per i “grandes tenedores”, vi è quello di collaborare con le amministrazioni pubbliche delle aree residenziali “sotto tensione”. Questa collaborazione implica ad esempio il dover fornire alle autorità competenti informazioni dettagliate relative alla destinazione d’uso di questi immobili.
In particolare, la legge spagnola stabilisce che queste informazioni debbano riguardare l'anno precedente rispetto a quello di presentazione e che debbano essere consegnate entro tre mesi dalla richiesta delle amministrazioni pubbliche. Tra le informazioni richieste vi sono:
- identificazione dell'abitazione: informazioni come indirizzo, anno di costruzione, tipo di ristrutturazione, superficie e classificazione energetica
- uso dell'abitazione: i proprietari devono specificare come viene utilizzato l’immobile e lo stato in cui si trova (ad esempio, se è affittata, disabitata, ecc.), e se tale uso è conforme ai piani urbanistici territoriali vigenti
- conformità agli obblighi legali: devono inoltre dimostrare di rispettare le responsabilità legali relative alla proprietà, come la manutenzione e l'adeguamento degli immobili alle normative di abitabilità
Tale informazione è cruciale affinché le autorità possano adottare misure volte a garantire la disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili e a favorire un utilizzo ottimale del patrimonio residenziale.
Conclusione
La collaborazione dei “grandes tenedores” nelle aree residenziali “sotto tensione” rappresenta uno strumento fondamentale nella strategia del governo spagnolo per riequilibrare il mercato immobiliare in aree ad alta domanda. La legge mira non solo a migliorare la trasparenza e l'efficienza nell'utilizzo delle risorse residenziali in Spagna, ma anche a garantire che il diritto alla casa sia accessibile a tutti i cittadini. Pertanto, per coloro che possiedono un numero significativo di proprietà in Spagna, è fondamentale conoscere i propri obblighi nei confronti delle amministrazioni pubbliche.